Honoraires locataire : le plafond au m² ne suffit pas à vérifier la facture
Une agence ne peut pas vous facturer librement tous ses frais de location. Seules certaines prestations peuvent être partagées avec le propriétaire, et votre part doit respecter deux limites simultanées : le plafond par mètre carré et la moitié des frais facturés pour la prestation. Voici les montants applicables à compter du 1er janvier 2026 et la méthode pour contrôler votre facture avant de payer.
Quatre prestations partageables, les autres à la charge du propriétaire
Pour un logement d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires à la charge du locataire correspondent à une liste limitée de prestations réalisées par un professionnel. L’agence peut vous faire participer aux frais suivants :
- La visite du logement.
- La constitution de votre dossier de location.
- La rédaction du bail.
- L’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Visite, dossier et rédaction du bail relèvent d’un même plafond global : l’agence ne peut pas appliquer un plafond complet à chacune de ces trois lignes. L’état des lieux d’entrée relève, lui, d’un plafond distinct.
Les frais d’entremise, de recherche d’un locataire, de publication de l’annonce et de gestion locative restent à la charge du bailleur. Le propriétaire qui confie l’encaissement des loyers à une agence ne peut donc pas vous transférer le coût de ce service. L’envoi d’une quittance ne justifie pas non plus une facturation au locataire.
Une location conclue directement avec un particulier, sans intermédiaire professionnel, ne donne pas lieu à une commission d’agence. Le propriétaire ne peut pas transformer son propre travail de visite ou de rédaction du contrat en honoraires d’agence.
Les plafonds des honoraires locataire applicables en 2026
Les plafonds dépendent de la surface habitable et, pour les frais de visite, de dossier et de bail, de la zone réglementaire du logement. Selon l’ANIL et Service-Public, les limites suivantes s’appliquent à compter du 1er janvier 2026. Elles sont exprimées toutes taxes comprises.
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| Localisation du logement | Visite, dossier et bail réunis | État des lieux d’entrée |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 €/m² | 3,03 €/m² |
| Zone tendue | 10,09 €/m² | 3,03 €/m² |
| Zone non tendue | 8,07 €/m² | 3,03 €/m² |
Ces montants sont des maximums, pas des tarifs obligatoires. Une agence peut demander moins, et le plafond calculé ne dispense jamais de vérifier le partage avec le propriétaire.
Retenir la bonne commune et la bonne surface
Le classement géographique doit être vérifié pour la commune concernée dans les outils officiels, et non déduit du niveau du loyer ou de la proximité d’une grande ville. Demandez à l’agence de préciser le classement qu’elle retient. Attention également à ne pas confondre les différents zonages utilisés en matière de logement.
Pour la surface, partez de la surface habitable indiquée au bail. N’ajoutez pas automatiquement le balcon, la terrasse, la cave ou le garage. Une surface commerciale comprenant des annexes n’est pas la base de ce calcul.
Une erreur de surface produit une onde qui se propage sur plusieurs lignes de la facture : les mêmes mètres carrés indûment ajoutés peuvent gonfler à la fois le plafond de mise en location et celui de l’état des lieux. Vérifiez donc cette donnée une seule fois, mais avant les deux calculs : corriger uniquement le total final laisserait intacte la cause de l’écart.
Calculer votre maximum en comparant deux limites
La méthode présentée par Service-Public consiste à retenir, pour chaque catégorie de prestations, le plus petit des deux montants : le plafond calculé selon la surface et la moitié de la facture totale correspondante.
- Multipliez la surface habitable par le plafond applicable.
- Divisez par deux les frais totaux facturés pour les prestations concernées, parts propriétaire et locataire réunies.
- Retenez le résultat le plus bas comme maximum imputable au locataire.
- Recommencez séparément pour l’état des lieux d’entrée.
Ne divisez pas par deux une facture générale comprenant aussi l’entremise ou la gestion : ces prestations sont dues par le propriétaire. Demandez une ventilation si les postes sont regroupés.
Un studio de 25 m² en zone très tendue
Le plafond pour la visite, le dossier et le bail est de 25 × 12,10 € = 302,50 €. Si ces prestations sont facturées 500 € au total, la moitié représente 250 € : votre part ne peut pas dépasser 250 €. Pour une facture totale de 700 €, la moitié atteint 350 €, mais votre maximum reste 302,50 €.
Le même raisonnement donne un plafond de 252,25 € pour 25 m² en zone tendue et de 201,75 € en zone non tendue. Dans chaque cas, une moitié de facture inférieure réduit encore le montant exigible.
L’état des lieux se calcule à part
Pour ce studio, le plafond d’entrée est de 25 × 3,03 € = 75,75 €. Service-Public illustre les deux situations : avec une facture totale de 170 €, le locataire paie au maximum 75,75 € et le propriétaire 94,25 €. Avec une facture totale de 100 €, chacun paie 50 €.
Pour 60 m² en zone très tendue, l’ANIL indique des plafonds respectifs de 726 € pour la mise en location et de 181,80 € pour l’état des lieux d’entrée. Leur addition ne constitue pas une somme automatiquement due : chaque poste reste soumis à sa propre règle de partage.
Signature, renouvellement et départ : les bons moments de facturation
Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont dus à la signature du contrat. Une visite ou le simple dépôt d’une candidature ne justifie donc pas d’exiger leur paiement anticipé. Les frais d’état des lieux d’entrée sont dus lorsque cette prestation est réalisée.
Au renouvellement, distinguez la simple poursuite du contrat d’une prestation effective de rédaction d’un nouveau bail. Service-Public prévoit un partage possible des frais de rédaction dans les situations concernées, sous les limites applicables. Une ligne « renouvellement » ne suffit pas : demandez quel travail a été réalisé et sur quelle base il vous est facturé.
L’état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne doit pas être facturé au locataire, selon Service-Public, même si une agence intervient. Une clause du bail annonçant systématiquement des frais de sortie ne suffit pas à les rendre exigibles.
Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable et qu’un commissaire de justice intervient dans le cadre prévu, des frais réglementés peuvent être partagés. Ce cas ne doit pas être confondu avec un état des lieux ordinaire confié à l’agence.
Vérifier une facture et réclamer la correction d’un trop-perçu
L’agence doit afficher ses prix maximums TTC et indiquer qui paie chaque prestation. Avant de signer, rapprochez le barème, l’annonce, le bail et le détail demandé. Contrôlez surtout la surface, la zone, la séparation des prestations et la répartition entre bailleur et locataire.
Si un montant paraît excessif, demandez par écrit une facture détaillée et les éléments permettant de vérifier les deux limites. Présentez votre calcul poste par poste, puis sollicitez une correction ou le remboursement du trop-perçu si vous avez déjà payé. Conservez l’annonce, le barème, le bail, l’état des lieux, les justificatifs de paiement et vos échanges.
En cas de désaccord persistant, une ADIL peut vous aider à examiner gratuitement les règles applicables à votre situation. Pour vérifier vos calculs, Service-Public propose également un simulateur consacré aux frais d’agence pour l’état des lieux d’entrée. L’objectif reste simple : payer les prestations légalement imputables, au bon moment et dans la bonne limite.