Investir à Besançon peut viser 6 % brut, sous réserve du quartier et du DPE

Besançon réunit plusieurs critères recherchés par les investisseurs : un ticket d’entrée immobilier encore mesuré, une demande portée par les étudiants et les jeunes actifs, ainsi qu’un parc locatif composé en majorité d’appartements. Pour réussir un investissement locatif à Besançon, il ne suffit pourtant pas de regarder le rendement affiché. Le quartier, la surface, la performance énergétique et les charges peuvent modifier fortement l’équilibre de l’opération.

Ce que le marché bisontin apporte à un projet locatif

Avec 119 198 habitants, un âge médian de 35 ans et plus de 40 % d’habitants de moins de 30 ans, Besançon présente un profil favorable aux petites et moyennes surfaces. La ville accueille environ 25 000 à 30 000 étudiants selon les sources. Les emplois locaux, notamment autour de la Technopole Temis, alimentent aussi la demande des jeunes actifs et des salariés en mobilité.

Le marché est nettement locatif : 62,9 % des occupants sont locataires et les appartements représentent 87,3 % du parc. Cette configuration ne garantit pas la location immédiate de n’importe quel bien. Elle justifie toutefois d’étudier en priorité les logements fonctionnels, bien desservis et simples à entretenir. La présence de commerces, d’arrêts de tramway, de la gare Besançon Viotte, des campus ou des zones d’emploi compte souvent davantage qu’une surface supplémentaire difficile à valoriser.

Des prix à comparer plutôt qu’un unique chiffre à suivre

Les niveaux de prix varient selon la méthode d’observation, la période et la nature du bien. Certains indicateurs font apparaître un prix moyen de 2 162 €/m² pour un appartement et de 2 678 €/m² pour une maison. D’autres repères situent le prix moyen autour de 2 369 €/m². Cette dispersion s’explique par la diversité des biens : un appartement à rénover, un logement ancien rénové, une maison à Bregille ou un programme neuf ne relèvent pas du même marché.

Dans le neuf, les prix observés se situent environ entre 2 300 et 3 100 €/m². Les annonces recensées couvrent des surfaces de 32,9 m² à 93,9 m², avec des prix allant de 149 990 € à 384 000 €. Ces montants doivent être rapportés aux caractéristiques exactes du bien : étage, ascenseur, extérieur, stationnement, orientation, charges de copropriété et échéance de livraison pour un programme acheté sur plan.

Choisir le bon secteur selon le locataire visé

Un investissement solide commence par un profil de locataire précis. Chercher indistinctement « le meilleur quartier » conduit souvent à comparer des biens qui n’ont ni le même usage ni le même niveau de risque. À Besançon, l’étudiant, le jeune actif et la famille ne recherchent pas les mêmes services ni les mêmes typologies.

Lire une rue comme un locataire, pas comme un acheteur

Lors d’une visite, prenez quelques minutes pour observer le secteur avec attention : le chemin entre l’immeuble et l’arrêt de tramway, la pente à parcourir avec des courses, l’éclairage le soir, la présence d’un local à vélos, le bruit fenêtre ouverte et la facilité de stationnement. Ces détails ne figurent pas toujours dans l’annonce, mais ils influencent directement le quotidien dans le logement. Ils peuvent accélérer une relocation, limiter la négociation sur le loyer et départager deux biens pourtant proches sur le papier.

Studio, T2, T3 ou maison : arbitrer rendement et stabilité

Le studio répond directement à la demande étudiante, surtout près des campus. Il peut offrir un rendement brut intéressant grâce à un prix d’achat contenu, mais impose une gestion plus active : turn-over plus fréquent, ameublement, états des lieux et risque de vacance entre deux années universitaires. L’indication d’environ 290 € mensuels pour un studio de 25 m² rappelle qu’un loyer faible laisse peu de marge pour absorber les charges ou les travaux.

Le T2 constitue souvent un compromis pour la location longue durée. Il peut convenir à un étudiant en couple, à un jeune actif ou à une personne seule en début de parcours professionnel. Sa base de locataires est plus large que celle d’un studio, tout en restant accessible à l’achat. Un T3 bien placé peut cibler un couple, une petite famille ou une colocation, à condition d’offrir une distribution adaptée : chambres indépendantes, rangements et pièces de vie utilisables.

Les maisons et les grands appartements attirent davantage les familles, avec des baux potentiellement plus longs. En contrepartie, leur prix d’acquisition plus élevé tend à limiter le rendement brut. Une maison peut atteindre jusqu’à 5 % de rendement brut dans les exemples observés, contre 7 % à 8 % annoncés pour certaines résidences étudiantes. Ces comparaisons doivent rester prudentes : une résidence gérée, une maison ancienne et un appartement meublé n’impliquent ni les mêmes charges ni le même niveau de gestion.

Calculer la rentabilité sans confondre brut et résultat réel

Le rendement brut se calcule ainsi : loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat × 100. Pour un appartement neuf de 50 m² acheté 150 000 € à 3 000 €/m² et loué 750 € par mois, le loyer annuel atteint 9 000 €. Le rendement brut est donc de 6 %. Cet indicateur permet de comparer rapidement des annonces, mais il ne mesure pas le revenu réellement disponible.

Les dépenses qui transforment une belle annonce en projet moyen

La rentabilité nette doit intégrer les frais de notaire, les intérêts et l’assurance du crédit, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion, les périodes de vacance et les travaux. Il faut aussi prévoir le coût du mobilier en location meublée, les remises en état entre deux locataires et une provision pour les interventions imprévues.

Le loyer moyen indicatif des appartements est de 11,4 €/m², avec une fourchette allant de 7,7 à 19 €/m². Ces écarts montrent pourquoi il est risqué de reprendre le meilleur loyer d’une annonce comparable sans vérifier son emplacement, son DPE et ses prestations. Un scénario prudent consiste à tester le projet avec un mois de vacance, un loyer légèrement inférieur à l’objectif initial et une enveloppe travaux. Si l’effort d’épargne reste acceptable dans ce scénario, le bien est plus robuste.

Ancien, neuf et DPE : sécuriser la capacité à louer

Le neuf séduit par la RE2020, une consommation énergétique maîtrisée, des frais de notaire généralement plus faibles et des équipements appréciés comme un balcon, une loggia, une terrasse ou un stationnement. Il faut toutefois intégrer le délai de livraison : certains programmes affichent des livraisons entre le 31 décembre 2026 et le 30 septembre 2027. Pendant cette période, le capital est mobilisé sans loyer encaissé et le calendrier peut évoluer.

L’ancien peut offrir un prix au mètre carré plus bas et un emplacement central difficile à retrouver dans le neuf. Il exige en revanche une analyse détaillée du diagnostic de performance énergétique, des procès-verbaux d’assemblée générale, du ravalement, de la toiture, du chauffage collectif et des charges. À Besançon, environ 5 % des logements sont classés F ou G, soit environ 2 009 logements, et 18,3 % relèvent des classes E, F ou G.

Le calendrier est déterminant : les logements classés G sont concernés depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Acheter une passoire énergétique à bas prix sans chiffrer la rénovation revient à parier sur sa future capacité de location. Avant de faire une offre, demandez les devis nécessaires, vérifiez les travaux votés ou envisagés par la copropriété et recalculez le rendement après travaux. Dans un investissement locatif à Besançon, un bien moins spectaculaire mais sobre, bien situé et facile à relouer est souvent plus défendable qu’un rendement brut élevé associé à un risque énergétique ou technique mal anticipé.